Felipe Ribeiro: “Usucapião Extrajudicial acelera a transformação da posse em propriedade.”

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banner - colunista - internoA usucapião é o meio pelo qual o legítimo possuidor transforma sua posse mansa, pacífica e ininterrupta em um título de propriedade, ou seja, adquire através de uma declaração, judicial ou extrajudicial, a matrícula de seu imóvel junto ao Registro de Imóveis, matrícula esta popularmente conhecida como Escritura Pública.

Até fevereiro de 2016 a usucapião só poderia ser feita através de uma ação judicial, o que devido a alta demanda do Poder Judiciário leva anos entre seu tramite e julgamento. Em março deste ano entrou em vigor a Lei 13.105/2015 que desburocratizou a usucapião, adicionando a possibilidade de se fazê-la de maneira extrajudicial, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, o que torna este procedimento mais célere tendo em vista que os Cartórios de Registro de Imóveis tem uma demanda muito menor de serviços e são especializados nesta área.

Os requisitos para a usucapião permanecem inalterados, tendo esta lei somente acrescentados requisitos quanto ao procedimento. No pedido de usucapião extrajudicial, diferentemente do judicial, é necessário acrescentar ao pedido; ata notarial lavrada pelo tabelião atestando o tempo de posse do requerente e/ou antecessores, bem como no memorial descritivo e levantamento topográfico deve haver a assinatura do responsável técnico com reconhecimento de firma.

Outra diferença trazida por esta lei referente ao usucapião extrajudicial diz respeito a manifestação de vontade dos confinantes (vizinhos) aos imóveis, no usucapião judicial estes são citados para que querendo se oponham ao processo de usucapião, e o seu silêncio é interpretado como concordância a ação de usucapião, sendo esta ação julgada procedente se não houver nenhum outro empecilho.

Entretanto na usucapião extrajudicial ocorre o inverso, se na planta do levantamento topográfico bem como no memorial descritivo do mesmo não contiver a assinatura dos confinantes, estes serão notificados pelo Oficial do Registro de Imóveis para manifestarem sua concordância ao pedido de usucapião, e o silêncio destes interpretado como discordância, tornando impossível o prosseguimento da usucapião extrajudicial.

Desta forma torna-se extremamente importante para o sucesso da usucapião extraordinária o recolhimento das assinaturas dos confinantes já na confecção do levantamento topográfico e memorial descritivo para acelerar o processo perante o Registro de Imóveis, bem como garantir que nenhum confinante silencie por descuido e acabe inviabilizando assim a usucapião.

Como já dito, os demais requisitos da usucapião permanecem inalterados, o tempo de posse permanece o mesmo, sendo 15 anos para usucapião extraordinária, 10 anos para usucapião ordinária, 5 anos para usucapião especial urbana e rural com imóveis de até 250m2 ou 50 hectares respectivamente. Sendo necessário ainda comprovar que neste tempo de posse, a mesma é mansa e pacífica, ou seja, que sobre o imóvel que se pretende usucapir não recai nenhum litígio ou discussão acerca de quem é possuidor e ainda que este tempo é ininterrupto.

A diferença entre a usucapião extraordinária e a ordinária reside no fato de que na extraordinária não é necessário comprovar o justo título e a boa-fé do possuidor, não necessitando nestes casos provar a origem da posse, somente seu tempo e que a mesma é mansa e pacífica nestes 15 anos. No usucapião ordinário é necessário provar-se o justo título e a boa-fé do possuidor, necessitando comprovar a origem da posse, o que se geralmente se faz com os contratos de compra e venda, escrituras públicas de cessão de direitos possessórios ou outros documentos que comprovem a transferência da posse ao longo dos anos.

Comprovando-se todos os requisitos citados acima, e preenchidas todas as exigências da lei e do Registro de Imóveis, o Oficial Registrador procederá com a abertura da matrícula do imóvel (Escritura Pública) tornando a posse também em propriedade, estima-se que isto ocorra de 3 a 6 meses, o que reduziu em muito o tempo da usucapião, que de forma judicial leva de 2 a 3 anos, sendo que os custos financeiros de ambas são equivalentes.

 Felipe André Ribeiro, advogado, especializado em Direito Imobiliário, OAB/SC 35.526

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