Felipe Ribeiro: “Contrato de aluguel e garantias locatícias”

contato@jornalconexao.com.br

COMPARTILHE ›

felipe reibeiro-internoA garantia no contrato de locação serve para que o locador tenha outros meios de garantir seus pagamentos ou parte deles em caso de inadimplemento do locatário, a lei de locações estabelece quatro modalidades de garantia, caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A lei de locações prevê também que o contrato de locação pode não ter garantia alguma, mesmo que inicialmente se pense que um contrato com garantia seja mais vantajoso que um sem garantia este último possui algumas vantagens que devem ser levadas em consideração por quem pretende locar um imóvel.

A primeira vantagem do contrato sem garantia é a maior facilidade no despejo do locatário inadimplente, ocorre porque uma das possibilidades de despejo previstas no Art. 59 da lei de locação é a de que será concedida liminar para desocupação em 15 dias sem oitiva do locatário quando o motivo for falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento e o contrato estar desprovido de qualquer garantia.

Outra vantagem que deve ser ponderada ao celebrar um contrato de locação é a de que no contrato sem garantia o locador poderá cobrar o aluguel antecipadamente, ou seja, poderá cobrar no início do mês o aluguel referente ao próprio e ainda exigir o pagamento do aluguel e demais encargos até o sexto dia útil do mês.

Entretanto o contrato sem garantias também apresenta desvantagens frente ao contrato com garantias, a primeira delas é a morosidade do Judiciário já que para despejar o locatário do imóvel terá que esperar a todo o tramite de distribuição do processo, chegar ao juiz para análise e posterior cumprimento da liminar pelo Oficial de Justiça, tramite este que poderá ser mais ou menos demorado dependendo da cidade que se situa o imóvel.

Desvantagem também é o fato de que para obter a decisão liminar de despejo sem a prévia oitiva do locatário o locador deverá prestar caução em juízo em valor igual ou maior que 3 vezes o aluguel pactuado para assegurar que diz a verdade ao afirmar que o locatário está inadimplente, para diminuir o impacto deste depósito normalmente o locador oferece o próprio imóvel locado como caução. Para evitar o despejo da liminar o locatário pode, nos 15 dias dado para sair depositar em juízo todo o valor atrasado e assim continuar o contrato.

Por fim a maior desvantagem do contrato sem garantia é a maior dificuldade de recebimento dos valores atrasados, tendo em vista que no contrato com garantia o locador tem alternativas para cobrar o débito que não seja o próprio locatário devedor, tais como o fiador, o dinheiro da caução, o prêmio do seguro-fiança ou as quotas do fundo de investimento.

Podemos concluir que um tipo de contrato é melhor que o outro? A resposta para essa pergunta é: Depende! O locador ao celebrar o contrato tem que avaliar qual a sua preferência e urgência em caso de inadimplemento do locatário, se é a retomada rápida do imóvel, optando pelo contrato sem garantia ou o recebimento dos valores atrasados, optando assim pelo contrato com garantia.

Felipe André Ribeiro,

Advogado,especializado em Direito Imobiliário, OAB/SC 35.526

Rodovia João Gualberto Soares, 96 Conj. B – Ingleses – Florianópolis SC

Fone: 48-3879-3336 / 8474-0013