Felipe Ribeiro: “Condomínio: Alteração que traz efetividade na cobrança dos moradores inadimplentes”

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A copropriedade através de condomínios de apartamentos ou de casas tem sido tendência, sobretudo nos últimos 20 ou 30 anos, a maior segurança dos moradores, o custo-benefício na aquisição, a predileção das construtoras por estes tipos de empreendimentos e o incentivo por parte dos Municípios ao investimento nestas moradias contribuíram para o aumento da existência de pessoas interessadas a dividir a propriedade, tendo áreas de uso comum pertencentes a todos.

Desta divisão de domínio ou propriedade nascem obrigações que são impostas a todos os condôminos afim de possibilitar a conservação, manutenção e higidez da propriedade comum e ainda possibilitar a boa convivência e relação de vizinhança entre todos. Entre essas obrigações, talvez a principal delas, está a taxa condominial, paga mensalmente por todos os moradores e tem o objetivo de custear as despesas comuns, tais como vigilância, portaria, limpeza, água, luz, pequenos reparos, etc.

O maior problema dos condomínios é a alta inadimplência por parte dos moradores no pagamento desta taxa, por ser uma dívida existente apenas entre os coproprietários e que não traz nenhum prejuízo para o morador perante terceiros é sempre relegada a último plano para pagamento quando o morador entra em crise financeira. Some-se a isto a dificuldade que os condomínios tinham na cobrança desta dívida, que judicialmente levava anos para ser paga, seja em dinheiro ou em penhora dos bens do proprietário devedor.

O procedimento antigo de cobrança judicial de débitos condominiais somente poderia ser feito através de processo judicial de conhecimento, de maneira que o condomínio tinha que provar que a dívida era existente, o devedor tinha infindáveis arsenais de defesa ou de protelação desta dívida, com muitos recursos possíveis sendo que ao final vitorioso o condomínio, este ainda tinha que mover o cumprimento da sentença, oportunidade que na qual finalmente teria chances de ver satisfeitos os débitos existentes, tudo isto levava cerca de 7 anos com a morosidade judicial.

Com o advento da lei 13.105/2015, que entrou em vigor em 16 de março de 2016 instituindo o novo Código de Processo Civil a forma de cobrança dos débitos condominiais mudou, de forma a acelerar todo aquele antigo procedimento, transformando as taxas condominiais em título executivo extrajudicial, tal como é o cheque e a nota promissória por exemplo. Desta forma ao promover ação judicial em face do condômino devedor, este último será citado para pagar o débito em 3 dias sob pena de penhora de dinheiro em conta ou bens em seu nome, não mais havendo a discussão se os débitos são ou não devidos e extinguindo grande parte das possibilidades de recurso que o devedor possuía pelo procedimento antigo.

Pelo procedimento de execução judicial dos débitos condominiais, o devedor tem somente a possibilidade de efetuar embargos à execução como meio de defesa e este em regra não possui efeito suspensivo da execução, ou seja, o condomínio poderá promover a penhora e avaliação dos bens expropriados mesmo antes do julgamento dos embargos, sendo que somente se o condômino devedor efetuar o depósito da quantia devida em juízo que terá o efeito suspensivo da ação e evitando o prosseguimento das penhoras.

Contudo o Código de Processo Civil estabeleceu alguns requisitos que devem ser fielmente obedecidos pelo condomínio para caracterizar a taxa condominial como título executivo, é necessário que esta taxa esteja prevista na convenção de condomínio ou aprovada em Assembleia Geral e que seja documentalmente comprovada. Necessário assim que os condomínios e seus respectivos síndicos estejam muito bem assessorados quando da efetuação da cobrança dos débitos condominiais para não haver nulidades que prejudicará o condomínio e beneficiará o condômino devedor.

Felipe André Ribeiro, 

Advogado,especializado em Direito Imobiliário, OAB/SC 35.526

Rodovia João Gualberto Soares, 96 Conj. B – Ingleses – Florianópolis SC

Fone: 48-3879-3336 / 8474-0013