A Importância do Contrato no Negócio Imobiliário

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A aquisição da casa própria é o maior negócio, em termos financeiros, realizado pela maioria dos brasileiros. Segundo pesquisa realizada pela Boa Vista Serviços de Proteção ao Crédito em 2014, a compra da casa própria é prioridade para 39% dos brasileiros, ficando em segundo lugar logo após a compra de um veículo, com 41%. Porém há de se ter cuidado ao concretizar esse sonho, que movido pelo entusiasmo e a paixão momentânea no momento da aquisição, pode virar um problema futuro.

Prática difundida no mercado imobiliário é a confecção dos contratos de compra e venda, ou promessas de compra e venda pelas partes diretamente envolvidas (comprador e vendedor) ou ainda copiados de modelos prontos da internet, sem a adoção de critérios específicos do negócio realizado ou ainda sem a inserção de cláusulas que protegem tanto vendedor quanto comprador, ficando referido contrato apenas um documento com nome das partes, dados do imóvel e forma de pagamento, trazendo insegurança jurídica para os envolvidos caso haja problemas no negócio celebrado, tudo isso no afã de economizarem, sendo que os custos com um especialista que prestará consultoria e suporte no fechamento do negócio jurídico muitas vezes gira em torno de 1% do valor da negociação.

Esta situação se torna ainda mais agravada em Florianópolis porque entre 60% a 70% dos imóveis da Ilha não são matriculados no Registro de Imóveis, ou seja, são imóveis em situação de posse, sendo o Contrato de Compra e Venda o único instrumento que o possuidor tem que garante a propriedade do imóvel perante a Administração Pública e perante terceiros. Em imensa maioria dos contratos celebrados não se coloca por exemplo se a venda foi realizada ad corpus ou ad mensuram, onde no primeiro a metragem precisa do imóvel é meramente exemplificativa sendo o preço definido pelo conjunto da propriedade, e no segundo caso a metragem do imóvel é diretamente ligada a aferição do preço, sendo este geralmente definido por metro quadrado.

Imprescindível que no Contrato pactuado existam cláusulas que normatizam casos de evicção, onde o Comprador pode perder o bem em virtude do mesmo ter sido reivindicado por um terceiro, situação que na qual o Contrato deve prever como o Vendedor responderá pela evicção perante o Comprador. Deve ainda conter as formas de notificação e procedimento para eventual resolução, resilição ou rescisão contratual, bem como disciplinar o inadimplemento das partes, prevendo multa, atualização monetária e juros moratórios por atraso no pagamento de alguma das parcelas.

Importante também é a inserção de cláusulas que disciplinem o procedimento em casos de vícios ocultos que possam surgir no imóvel adquirido, bem como colocar expressamente se em referida negociação há ou não garantia ofertada pelo Comprador, devendo-se salientar que os imóveis novos adquiridos de Construtoras tem garantia obrigatória, segundo as regras do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

Todos os aspectos e requisitos mencionados acima são características de um bom contrato realizado entre as partes, seja ele de qualquer natureza, compra e venda, permuta, doação, dação em pagamento, etc. A adoção destes requisitos na elaboração do contrato faz deste um instrumento seguro e eficaz tornando-se lei entre as partes, assim muito importante que o contrato seja elaborado por especialistas no assunto, que além de garantir um instrumento de negócio sólido poderá também realizar uma auditoria e investigação a respeito do imóvel negociado trazendo ainda mais segurança a negociação imobiliária.

Felipe André Ribeiro, 

Advogado,especializado em Direito Imobiliário, OAB/SC 35.526

Rodovia João Gualberto Soares, 96 Conj. B – Ingleses – Florianópolis SC

Fone: 48-3879-3336 / 8474-0013